Alors que l’investissement locatif continue d’attirer de plus en plus de monde, il est désormais de notoriété publique que de solides compétences en gestion locative sont nécessaires pour rentabiliser votre bien. Les pièges sont nombreux et de nombreux propriétaires inexpérimentés commettent des erreurs qui leur coûtent parfois très cher.
Comment gérer un locataire qui ne paie pas son loyer ? Comment réguler correctement les frais ? Quelle responsabilité avez-vous en cas de sinistre ? Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de questions auxquelles vous devriez mieux connaître les réponses : Avez-vous besoin d’éclairage ?
Erreur n°1 – Défaut de réglementer les frais
En tant que propriétaire immobilier, vous recevez généralement des appels sur une base trimestrielle demandant des frais pour votre propriété. Et c’est vous qui payez cela directement à votre syndic de copropriété.
Toutefois, votre locataire, celui qui bénéficie effectivement de votre bien, doit vous en rembourser une grande partie (environ 80 %).
En tant que propriétaire, vous laissez votre locataire payer les frais de location en deux étapes. Initialement tous les mois en plus du loyer. Il s’agit de dispositions relatives aux frais que vous avez fixés dans votre contrat de location. Il s’agit d’un paiement initial effectué par le locataire qui représente une estimation des coûts réels qui seront engagés au cours de l’année.
Puis en réglementant annuellement ces redevances. C’est-à-dire calculer la différence entre les provisions et les dépenses réelles.
Un mois avant la date officielle de régularisation, vous devez adresser à votre locataire un relevé détaillé de ses frais de location. Ce document formel doit lister tous les postes de dépenses en distinguant ceux qui sont imputables au propriétaire et lesquels au locataire. Permet de calculer la différence entre les coûts réels et les provisions. Si ceux-ci sont inférieurs au montant exact promis, vous pouvez demander un supplément. Toutefois, si la réglementation était trop généreuse, vous devrez rembourser le trop-perçu à votre locataire.
Erreur n°2 : Oublier de vérifier le loyer chaque année
C’est un autre oubli récurrent. Si vous, en tant que propriétaire, avez soigneusement réfléchi à l’inclusion d’une clause spécifique dans votre contrat de location, vous disposez du droit de revoir annuellement votre loyer sur la base d’un indice de référence des loyers appelé « IRL ». Même si le calcul est strictement réglementé, vous avez vraiment tout intérêt à l’appliquer. Cela vous permet de prendre en compte l’impact de l’inflation dans le montant du loyer de votre locataire.
Attention, encore une fois il faut être strict pour tirer le meilleur parti de votre avis. En fait, sachez que ce n’est pas rétroactif. Ainsi, si la date de révision précisée dans votre contrat de location est déjà dépassée depuis plusieurs mois au moment où vous informez votre locataire du montant modifié du loyer, le locataire n’est en aucun cas obligé de vous « rembourser » la différence des mois précédents.
Erreur n°3 – Ne pas répondre correctement aux dettes impayées
Après 24 heures de retard de paiement du loyer, vous avez le droit de contacter votre locataire. Nous ne pouvons que vous recommander chaleureusement de vous inscrire dans un cadre très strict pour ne prendre aucun risque. Les pertes financières que vous pourriez subir ne doivent pas être prises à la légère. Nous recommandons cette approche systématique. Chaque jour compte, les enjeux sont importants, ne perdez pas votre temps.
Erreur n°4 : vous n’avez pas activé votre assurance GLI à temps
Si vous avez pris la bonne décision de souscrire une assurance GLI lors de la signature de votre bail, c’est le moment de vous féliciter. Cependant, ces félicitations ne sont valables que si vous avez suivi avec diligence le processus de récupération mentionné dans la section précédente et pouvez fournir des preuves à l’appui.
Sans cela, votre assurance ne peut malheureusement pas vous aider immédiatement. En effet, lors du dépôt de votre déclaration, vous devez être en mesure de fournir une copie datée de la demande adressée à votre locataire. Une fois que votre assureur aura accepté votre demande, un processus de recouvrement débutera.
Il vous remboursera également du montant des loyers et des charges à partir du troisième mois qui suit le premier mois d’impayé.
Il faut noter que vous améliorerez significativement ce délai si vous ne gérez pas le sujet vous-même et déléguez votre gestion locative à un professionnel. Quoi qu’il arrive, vous serez donc indemnisés mais cela prendra du temps. C’est la raison pour laquelle chaque jour compte : plus tôt vous ferez votre mise en demeure, plus tôt vous pourrez prévenir votre assurance,
Erreur n°5 – Méconnaître sa réelle responsabilité en cas de sinistre
En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes dans l’obligation de délivrer à votre locataire un logement décent ne laissant apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé.
Il est de votre responsabilité d’assurer toutes les réparations indispensables au maintien de votre propriété dans un état habitable et qui ne sont pas imputables à votre locataire. En signant, votre locataire s’engage à entretenir les lieux (et les équipements dans le cas d’un logement meublé) comme prévu au contrat de location.
En effet, il vous appartient d’effectuer de petites réparations spécifiques, dites « réparations locatives », dont la liste est au nombre de fixée par arrêté officiel et par la jurisprudence. Cette question ne doit pas être prise à la légère et il est important de clarifier les obligations de votre locataire en la matière lors de la signature du contrat de location afin d’éviter tout malentendu ou violation. Sinon, vous pourriez finir par payer de votre poche certains frais de réparation ou d’entretien qui ne sont pas de votre responsabilité.
