Un arrêt majeur de la Cour de cassation, rendu le 20 novembre 2025, vient de clarifier une règle essentielle concernant le recouvrement des charges de copropriété. Cette décision précise les conditions d’application de la procédure accélérée prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle met en lumière l’importance de l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

Comprendre la Procédure Accélérée de l’Article 19-2

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été instauré pour permettre aux syndicats des copropriétaires de recouvrer rapidement certaines sommes dues. Cette procédure vise à sécuriser la trésorerie de la copropriété et à garantir le bon fonctionnement des services communs.

Elle offre une voie rapide pour exiger le paiement des provisions sur charges de l’exercice en cours, y compris celles qui ne sont pas encore échues selon le budget prévisionnel. De plus, elle couvre les dépenses de travaux non incluses dans ce budget prévisionnel. Pour être mise en œuvre, une mise en demeure préalable, restée sans effet pendant au moins 30 jours, est nécessaire.

Quand le syndicat peut-il l’utiliser ?

• Provisions de l’exercice en cours : Celles-ci incluent les montants issus du budget prévisionnel, même avant leur date d’échéance.
• Dépenses de travaux : Concerne les travaux décidés en assemblée générale mais non intégrés au budget prévisionnel annuel.
• Arriérés de charges d’exercices précédents : Uniquement si les comptes correspondants ont été dûment approuvés par l’assemblée générale.

L’Arrêt Clé de la Cour de Cassation du 20 Novembre 2025

La Cour de cassation, par son arrêt du 20 novembre 2025 (n° 23-23.315 FS-B), a apporté une précision capitale. Elle statue qu’un syndicat des copropriétaires ne peut pas invoquer l’article 19-2 de la loi de 1965 pour exiger le paiement de sommes dues au titre d’exercices précédents dont les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale.

Dans l’affaire jugée, un syndicat avait assigné des copropriétaires pour des provisions de charges de services d’exercices antérieurs, via cette procédure accélérée. Les copropriétaires, après une condamnation en appel, ont formé un pourvoi, arguant de l’absence d’approbation des comptes.

La haute juridiction a cassé l’arrêt d’appel, confirmant que la procédure de l’article 19-2 est limitée. Bien qu’elle permette de réclamer les provisions non encore échues et les arriérés de charges des exercices approuvés, elle est inapplicable pour les montants des exercices dont les comptes n’ont pas reçu le feu vert de l’assemblée générale.

Implications pour les Syndicats et Copropriétaires

Cette décision renforce l’importance cruciale de l’approbation annuelle des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires. Sans cette validation formelle, le syndicat perd un outil de recouvrement rapide pour les arriérés des exercices passés.

Pour les syndics, cela souligne la nécessité d’une gestion rigoureuse et d’une présentation des comptes en temps opportun. Pour les copropriétaires, c’est une garantie que les sommes réclamées via une procédure accélérée sont issues de comptes transparents et validés collectivement.

Conclusion

L’arrêt du 20 novembre 2025 de la Cour de cassation apporte une clarification essentielle à l’application de l’article 19-2 de la loi de 1965. Il établit clairement que le recouvrement accéléré des charges d’exercices précédents est conditionné par l’approbation préalable des comptes. Cette exigence garantit la sécurité juridique et la transparence dans la gestion financière des copropriétés, rappelant l’importance du rôle de l’assemblée générale.